Недвижимость в Испании · обновлено 12.07.2026

Ипотека в Испании для нерезидентов и резидентов: условия банков

Обновлено: 12 июля 2026 · Проверено командой EuroGarant по официальным источникам

Коротко: испанские банки кредитуют иностранцев, но условия жёстко зависят от статуса. Нерезиденту обычно одобряют 60–70% стоимости объекта (LTV), резиденту с ВНЖ — до 80%, при этом ставка для резидента, как правило, ниже. Ключевые правила сделки задаёт закон об ипотечном кредите Ley 5/2019: банк оплачивает бо́льшую часть расходов на оформление, а у заёмщика есть обязательный период на изучение условий перед подписью у нотариуса. Ниже — сравнительная таблица, список документов и пошаговый порядок оформления. Важная оговорка сразу: покупка жилья, в том числе в ипотеку, сама по себе не даёт права на проживание — «золотая виза» за инвестиции отменена с 03.04.2025.

Дают ли банки Испании ипотеку иностранцам

Да. Для банка гражданство заёмщика вторично — первичны налоговое резидентство, страна происхождения дохода и его прозрачность. Поэтому все заявители делятся на две большие группы: нерезиденты (живут и платят налоги за пределами Испании) и резиденты (живут в Испании по ВНЖ и, как правило, являются её налоговыми резидентами). Логика банка проста: доход резидента виден в испанской налоговой системе и до него проще «дотянуться», поэтому резиденту дают больше и дешевле. Нерезидент для банка — повышенный риск, который компенсируется меньшим LTV и более высокой ставкой.

Для русскоязычных заявителей есть и третий фактор — санкционные ограничения ЕС и внутренние комплаенс-политики банков: происхождение средств проверяется особенно тщательно, а наличие ВНЖ Испании или другой страны ЕС существенно упрощает открытие счёта и рассмотрение заявки. Как легально получить статус — разобрали в гиде «Как получить ВНЖ Испании».

Сравнение условий: нерезидент и резидент с ВНЖ

Цифры ниже — рыночные ориентиры на 2026 год: каждый банк считает по своей скоринговой модели, и итоговое предложение зависит от профиля заёмщика, объекта и региона.

Параметр	Нерезидент	Резидент с ВНЖ Испании
LTV — доля кредита	Обычно 60–70% от меньшей из величин: цены покупки или банковской оценки (tasación)	До 80% для основного жилья; для второго жилья — обычно 60–70%
Собственные средства	≈ 40–50% цены с учётом налогов и расходов на покупку (примерно 10–15% сверх цены)	≈ 30–35% цены с учётом тех же налогов и расходов
Ставка	Фиксированная — ориентировочно 3–4,5%; переменная — Euríbor + маржа ≈ 1–2%	Фиксированная — ориентировочно 2,5–3,5%; переменная — Euríbor + маржа ≈ 0,5–1,5%
Срок кредита	Чаще до 20 лет; возраст на момент погашения — обычно до 70–75 лет	До 25–30 лет при том же возрастном пределе
Долговая нагрузка	Платёж по всем кредитам — не выше 30–35% чистого месячного дохода (рекомендация Banco de España, применяется к обеим группам)
Подтверждение дохода	Иностранные документы с присяжным переводом; доход не в евро дисконтируется из-за валютного риска	Испанский контракт, nóminas и declaración de la renta — либо зарубежный доход по DNV

Считайте от полной суммы: к цене объекта добавляются налог на передачу (ITP ≈ 6–10% для вторички, в зависимости от региона) или IVA 10% + AJD для новостройки, плюс нотариус, регистрация и оценка. Нерезиденту с LTV 60% на объект за €200 000 понадобится порядка €100 000–110 000 собственных средств — с учётом всех налогов и расходов.

Что изменил закон Ley 5/2019

Закон об ипотечных кредитах (Ley 5/2019, действует с 16.06.2019, опубликован в BOE) серьёзно защитил заёмщика — в том числе иностранного:

Расходы несёт банк: нотариус, регистрация в Registro de la Propiedad, gestoría и налог AJD по ипотечному акту оплачивает кредитор; за заёмщиком остаётся только оценка объекта (tasación)
FEIN и период на размышление: банк выдаёт стандартизированную форму условий (FEIN), после чего действует обязательный срок не менее 10 дней до подписи — заёмщик успевает сравнить предложения
Визит к нотариусу до сделки: нотариус бесплатно проверяет, что заёмщик понимает условия кредита, и фиксирует это в отдельном акте
Ограничения по досрочному погашению и комиссиям: максимальные комиссии за досрочный возврат прямо ограничены законом
Защита при мультивалютных кредитах: заёмщик с доходом не в евро получает право конвертации кредита — банки из-за этого консервативнее оценивают «неевровый» доход

Документы для ипотечной заявки

Базовый комплект для иностранца (иностранные документы — с апостилем и присяжным переводом на испанский):

Загранпаспорт и NIE — идентификационный номер иностранца, без него сделка невозможна (как его оформить — см. гид по NIE)
Подтверждение дохода: трудовой договор и расчётные листки за 3–6 месяцев либо декларации и управленческая отчётность для предпринимателей
Налоговые декларации за 1–2 года из страны налогового резидентства
Выписки по счетам за 6–12 месяцев — банк смотрит стабильность остатков и происхождение первоначального взноса
Кредитная история/справка об отсутствии задолженностей из страны проживания
Сведения о действующих кредитах и обязательствах
Предварительный договор (contrato de arras) на выбранный объект
Для резидентов дополнительно: карта TIE, empadronamiento, испанские nóminas или declaración de la renta

Как оформить ипотеку: 7 шагов

Получите NIE и откройте счёт в испанском банке — на него пойдут платежи по кредиту и коммунальные расходы.
Получите предварительное одобрение (pre-aprobación): банк оценит доход и назовёт рабочий бюджет до того, как вы внесёте задаток.
Выберите объект и подпишите arras — предварительный договор с задатком (обычно 10%). Впишите в него ипотечное условие: если банк откажет, задаток возвращается.
Закажите tasación — независимую оценку через аккредитованное общество; банк считает LTV от меньшей из величин: цены или оценки.
Получите FEIN и сравните предложения — стандартизированная форма позволяет сопоставить ставку, комиссии и привязанные продукты (страховки, карты) в одинаковой структуре.
Пройдите предварительный визит к нотариусу — обязательная проверка понимания условий по Ley 5/2019, не ранее чем через 10 дней после FEIN.
Подпишите escritura купли-продажи и ипотеки у нотариуса, оплатите налоги — банк зарегистрирует ипотеку и переведёт деньги продавцу.

Как статус ВНЖ меняет ипотечную математику

Разница между «нерезидентом с деньгами» и «резидентом с ВНЖ» — это не только 10–20 пунктов LTV. Резидент экономит на ставке в течение всего срока кредита, получает более длинный горизонт погашения и меньший ежемесячный платёж. Обладатель ВНЖ цифрового кочевника подтверждает банку зарубежный удалённый доход, легализованный в Испании, — это сильная позиция для скоринга. Держателю NLV банки смотрят на пассивный доход и накопления: работа по найму по этому статусу исключена, поэтому решающими становятся рента, дивиденды и депозиты.

Обратная связь тоже работает: собственное (в том числе ипотечное) жильё усиливает досье при продлении ВНЖ как подтверждение привязки к стране и места проживания. Но не наоборот: после отмены «золотой визы» 03.04.2025 (подробности — в разборе судьбы золотой визы) ни покупка, ни ипотека не создают иммиграционного основания — статус оформляется отдельно, через DNV, NLV, учёбу, бизнес или семью.

И про налоги: став резидентом, вы попадаете в испанскую налоговую систему целиком — IRPF на мировой доход, возможный налог на богатство и правило 183 дней. Как это устроено — в статье «Налоги в Испании». Нерезидент-собственник, в свою очередь, ежегодно подаёт декларацию нерезидента (Modelo 210) даже без сдачи жилья в аренду.

Частые причины отказа банка

Долговая нагрузка выше 35% чистого дохода — банк считает все кредиты, включая зарубежные
Непрозрачное происхождение первоначального взноса — комплаенс не пропускает средства без документальной истории
Доход в «слабой» валюте без стабильной конверсии в евро — банк дисконтирует его или отказывает
Неполный пакет: отсутствие присяжных переводов, апостилей или свежих деклараций
Разрыв между заявленным доходом и движением по счетам за последние месяцы

Больше разборов практических ситуаций — в разделе «Вопросы и ответы» и в других материалах рубрики «Недвижимость».

Дисклеймер: ставки, требования банков и иммиграционные правила регулярно меняются, а условия конкретной сделки зависят от профиля заёмщика, объекта и региона. Материал носит справочный характер и не заменяет индивидуальную консультацию: перед сделкой проверьте актуальные условия под вашу ситуацию.

Планируете покупку — начните со статуса Бесплатная диагностика EuroGarant: подберём легальное основание ВНЖ под вашу ситуацию — с резидентским статусом ипотека дешевле, а сделка проще.

Подобрать ВНЖ — бесплатно

Официальные источники: Ley 5/2019 — закон об ипотечных кредитах (BOE) · Banco de España — портал для клиентов банков · Ley Orgánica 1/2025 — отмена «золотой визы» (BOE)