Недвижимость · обновлено 12.07.2026

Покупка недвижимости в Испании иностранцем: этапы, налоги и NIE

Обновлено: 12 июля 2026 · Проверено командой EuroGarant по официальным источникам

Коротко: иностранец может купить недвижимость в Испании без ограничений — гражданство и наличие ВНЖ на право собственности не влияют. Обязательный минимум — идентификационный номер иностранца NIE, подтверждённое происхождение средств и корректно оформленная сделка: резерв, договор задатка (arras), купчая у нотариуса (escritura pública) и регистрация в Registro de la Propiedad. Сверх цены объекта закладывайте ориентировочно 10–15% на налоги и сопутствующие расходы: на вторичном рынке платится налог ITP (в большинстве регионов 6–10% и выше), на первичном — IVA 10% плюс гербовый сбор AJD. Важно: сама по себе покупка жилья права на проживание не даёт — «золотая виза» отменена с 03.04.2025.

Что нужно знать до старта

Испанское право не делит покупателей на «своих» и «чужих»: оформить собственность может нерезидент без визы, находясь в стране, например, по обычной туристической визе — это полностью легально. Но у сделки с участием иностранца есть три особенности. Во-первых, без номера NIE нотариус не подпишет купчую, а налоговая не примет декларации. Во-вторых, банки строго проверяют происхождение денег по закону о противодействии отмыванию средств (Ley 10/2010) — переводы должны идти по прозрачной, документированной цепочке. В-третьих, налоговая нагрузка зависит от региона: ставка ITP в разных автономных сообществах отличается почти вдвое.

И главное стратегическое уточнение: инвесторская «золотая виза» отменена законом Ley Orgánica 1/2025 с 3 апреля 2025 года — покупка недвижимости от €500 000 больше не даёт ВНЖ. Жильё остаётся активом и подтверждением места проживания, но легальное основание для переезда нужно подбирать отдельно: обзор действующих вариантов — в гиде «Как получить ВНЖ Испании».

Шаг за шагом: от NIE до Registro de la Propiedad

1. Получите NIE. Número de Identidad de Extranjero — налоговый идентификатор иностранца, без которого невозможны купчая, ипотека и уплата налогов. Оформляется через консульство Испании за рубежом или в самой Испании (форма EX-15, пошлина по форме 790-012). Важно: NIE — это только номер, а не разрешение на проживание. Как его получить и чем он отличается от карты резидента — в разборе «NIE и TIE».
2. Откройте счёт в испанском банке. Формально закон этого не требует, на практике расчёт по сделке почти всегда идёт банковским чеком или переводом со счёта в Испании. Для нерезидента банк запросит паспорт, NIE, подтверждение доходов и происхождения средств.
3. Выберите объект и проверьте его. Ключевой документ — nota simple из Registro de la Propiedad: она показывает собственника, площадь, обременения, ипотеки и аресты. Дополнительно проверяются долги по коммунальным платежам и налогу IBI, статус застройщика и лицензии — для новостроек.
4. Подпишите договор задатка (contrato de arras). Обычно задаток составляет около 10% цены. По ст. 1454 Гражданского кодекса Испании при отказе покупателя задаток остаётся продавцу, при отказе продавца — возвращается в двойном размере. Это самый рискованный документ сделки: условия выхода и сроки стоит выверять до подписи.
5. Оформите ипотеку (если нужна). Нерезидентам испанские банки, как правило, финансируют до 60–70% оценочной стоимости — собственных средств нужно больше, чем резиденту, плюс запас на налоги и расходы.
6. Подпишите escritura pública у нотариуса. Нотариус проверяет личность сторон, полномочия, отсутствие обременений на дату сделки и фиксирует передачу денег. С этого момента вы собственник; покупателю, не владеющему испанским, потребуется переводчик или доверенное лицо.
7. Заплатите налоги и зарегистрируйте право. На уплату ITP или AJD отводится 30 рабочих дней. После оплаты купчая подаётся в Registro de la Propiedad — запись в реестре окончательно защищает ваше право собственности от притязаний третьих лиц.

Налоги при покупке: ITP или IVA + AJD

Какой налог платить, зависит от рынка. Вторичное жильё облагается налогом на передачу имущества ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — ставку устанавливает автономное сообщество. Новостройка от застройщика облагается НДС (IVA) по ставке 10% для жилья (21% — для коммерческих помещений и земли) плюс гербовым сбором AJD, обычно 0,5–1,5% в зависимости от региона.

Ставки регулярно пересматриваются региональными законами о бюджете, поэтому перед сделкой цифру нужно проверять на дату подписания. База для расчёта — не только цена в договоре: налоговая сверяет её с кадастровой «референсной стоимостью» (valor de referencia) и доначисляет налог, если та выше.

Сопутствующие расходы: сколько закладывать сверх цены

• Нотариус — тарифицируется по закону, обычно доли процента от цены объекта
• Registro de la Propiedad — регистрационный сбор, также по официальному тарифу
• Хестория (gestoría) — техническое сопровождение подачи налогов и регистрации
• Независимый юрист — проверка объекта и договоров; на рынке принят ориентир около 1% от цены
• Оценка (tasación) — обязательна при ипотеке
• Переводчик и апостили — если документы покупателя выданы за пределами Испании

Суммарно с налогами это те самые 10–15% сверх цены объекта на вторичном рынке и чуть больше — на первичном за счёт IVA + AJD. Муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal) по закону платит продавец — следите, чтобы его не переложили на вас условиями договора.

Что происходит после покупки

Собственность в Испании — это ежегодные обязательства. Владелец платит муниципальный налог IBI и взносы сообщества жильцов (comunidad). Нерезидент дополнительно подаёт декларацию по налогу на доходы нерезидентов (IRNR): даже если жильё не сдаётся, налог начисляется на вменённый доход от владения, а при сдаче в аренду — на фактический. Если же вы переедете и проведёте в стране больше 183 дней в году, то станете налоговым резидентом со всеми последствиями — как устроена эта граница и что меняется для владельца недвижимости, мы разобрали в статье «Налоги в Испании».

Отдельный практический момент: адрес собственного жилья используется для empadronamiento — регистрации по месту жительства, которая нужна для множества процедур, включая продление резиденции. Сроки и правила переоформления карты — в гиде «Продление ВНЖ Испании».

Типичные ошибки иностранных покупателей

• Подписывать arras до проверки nota simple — риск купить объект с обременением или арестом
• Начинать сделку без NIE и «упереться» в нотариуса за неделю до подписания купчей
• Не подтвердить происхождение средств заранее — банк заблокирует перевод в самый неудобный момент
• Считать бюджет только по цене объекта, забыв про 10–15% налогов и расходов
• Ориентироваться на ITP «из интернета» без проверки ставки конкретного региона на дату сделки
• Рассчитывать на ВНЖ «за покупку» — инвесторская программа закрыта с 03.04.2025, основание для проживания подбирается отдельно

Другие материалы о покупке, аренде и содержании жилья — в рубрике «Недвижимость», а короткие ответы на конкретные вопросы — в разделе «Вопросы и ответы».

Дисклеймер: налоговые ставки и административная практика в Испании регулярно меняются и различаются по автономным сообществам. Материал носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию — перед сделкой и выбором основания для переезда стоит проверить актуальные правила под вашу конкретную ситуацию.

Официальные источники: Código Civil, ст. 1454 — arras (BOE) · RDL 1/1993 — ITP y AJD (BOE) · Ley 10/2010 — противодействие отмыванию средств (BOE) · Colegio de Registradores — Registro de la Propiedad · Agencia Tributaria