Inmobiliario · actualizado el 12.07.2026

Compra de vivienda en España por un extranjero: etapas, impuestos y NIE

Actualizado: 12 de julio de 2026 · Verificado por el equipo de EuroGarant con fuentes oficiales

En resumen: un extranjero puede comprar un inmueble en España sin restricciones: ni la nacionalidad ni tener residencia afectan al derecho de propiedad. El mínimo imprescindible es el NIE, el origen acreditado de los fondos y una operación correctamente formalizada: reserva, contrato de arras, escritura pública ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. Además del precio del inmueble, prevea orientativamente un 10–15% para impuestos y gastos asociados: en el mercado de segunda mano se paga el ITP (en la mayoría de las regiones, del 6–10% o más) y en obra nueva, el IVA del 10% más el impuesto de AJD. Importante: la compra de la vivienda por sí sola no da derecho a residir: la «golden visa» quedó suprimida el 03.04.2025.

Qué debe saber antes de empezar

El Derecho español no divide a los compradores en «propios» y «ajenos»: puede adquirir una propiedad un no residente sin visado de residencia, estando en el país, por ejemplo, con un visado turístico ordinario; es completamente legal. Pero una operación con participación de un extranjero tiene tres particularidades. Primera: sin el NIE el notario no firmará la escritura y Hacienda no admitirá las declaraciones. Segunda: los bancos comprueban con rigor el origen del dinero conforme a la ley de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010); las transferencias deben seguir una cadena transparente y documentada. Tercera: la carga fiscal depende de la región: el tipo del ITP varía casi al doble entre comunidades autónomas.

Y la puntualización estratégica principal: la «golden visa» de inversor fue suprimida por la Ley Orgánica 1/2025 desde el 3 de abril de 2025: la compra de un inmueble a partir de 500 000 € ya no da la residencia. La vivienda sigue siendo un activo y una prueba del lugar de residencia, pero la base legal para el traslado hay que elegirla por separado: el repaso de las opciones vigentes, en la guía «Cómo obtener la residencia en España».

Paso a paso: del NIE al Registro de la Propiedad

1. Obtenga el NIE. El Número de Identidad de Extranjero es el identificador fiscal del extranjero, sin el cual no son posibles la escritura, la hipoteca ni el pago de impuestos. Se tramita en el consulado de España en el extranjero o en la propia España (formulario EX-15, tasa mediante el modelo 790-012). Importante: el NIE es solo un número, no un permiso de residencia. Cómo obtenerlo y en qué se diferencia de la tarjeta de residente, en el análisis «NIE y TIE».
2. Abra una cuenta en un banco español. Formalmente la ley no lo exige, pero en la práctica el pago de la operación casi siempre se hace mediante cheque bancario o transferencia desde una cuenta en España. A un no residente el banco le pedirá el pasaporte, el NIE y la justificación de los ingresos y del origen de los fondos.
3. Elija el inmueble y verifíquelo. El documento clave es la nota simple del Registro de la Propiedad: muestra el propietario, la superficie, las cargas, las hipotecas y los embargos. Además se comprueban las deudas de suministros y del IBI y, en obra nueva, la situación del promotor y las licencias.
4. Firme el contrato de arras. Normalmente las arras rondan el 10% del precio. Según el art. 1454 del Código Civil español, si desiste el comprador, las arras quedan para el vendedor; si desiste el vendedor, se devuelven duplicadas. Es el documento más arriesgado de la operación: conviene revisar las condiciones de salida y los plazos antes de firmar.
5. Formalice la hipoteca (si la necesita). A los no residentes los bancos españoles suelen financiarles hasta el 60–70% del valor de tasación: se necesitan más fondos propios que en el caso de un residente, más una reserva para impuestos y gastos. La elección del banco y la negociación de las condiciones pueden hacerse con acompañamiento; vea hipoteca para no residentes.
6. Firme la escritura pública ante notario. El notario verifica la identidad de las partes, los poderes, la ausencia de cargas a la fecha de la operación y deja constancia de la entrega del dinero. Desde ese momento usted es propietario; el comprador que no domine el español necesitará un intérprete o un apoderado.
7. Pague los impuestos e inscriba el derecho. Para pagar el ITP o el AJD se dispone de 30 días hábiles. Tras el pago, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad: la inscripción en el registro protege definitivamente su derecho de propiedad frente a pretensiones de terceros.

Si todavía no domina el español, conviene organizar con antelación el acompañamiento en la firma ante notario y las traducciones juradas de los documentos de la operación; vea intérprete para la operación.

Impuestos en la compra: ITP o IVA + AJD

Qué impuesto se paga depende del mercado. La vivienda de segunda mano tributa por el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): el tipo lo fija la comunidad autónoma. La obra nueva del promotor tributa por el IVA al tipo del 10% para vivienda (21% para locales comerciales y suelo) más el impuesto de AJD, normalmente del 0,5–1,5% según la región.

Los tipos se revisan periódicamente en las leyes autonómicas de presupuestos, así que antes de la operación hay que comprobar la cifra a la fecha de la firma. La base de cálculo no es solo el precio del contrato: Hacienda lo coteja con el valor de referencia catastral y liquida el impuesto adicional si este es mayor.

Gastos asociados: cuánto prever además del precio

• Notario — se tarifa por ley, normalmente fracciones de un punto porcentual del precio del inmueble
• Registro de la Propiedad — tasa de inscripción, también según arancel oficial
• Gestoría — acompañamiento técnico en la presentación de impuestos y la inscripción
• Abogado independiente — verificación del inmueble y de los contratos; la referencia habitual del mercado es en torno al 1% del precio
• Tasación — obligatoria si hay hipoteca
• Traductor y apostillas — si los documentos del comprador se han expedido fuera de España

En total, con los impuestos, es ese 10–15% por encima del precio del inmueble en el mercado de segunda mano y algo más en obra nueva por el IVA + AJD. La plusvalía municipal la paga por ley el vendedor: vigile que no se la trasladen a usted mediante las condiciones del contrato.

Si los fondos propios no alcanzan para los gastos asociados o el acondicionamiento, parte del presupuesto puede cubrirse con financiación bancaria; cómo preparar la solicitud siendo extranjero, lo analizamos en la página préstamo en un banco de España.

Qué ocurre después de la compra

La propiedad en España conlleva obligaciones anuales. El propietario paga el IBI municipal y las cuotas de la comunidad de propietarios. El no residente presenta además la declaración del impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR): aunque la vivienda no se alquile, el impuesto se devenga sobre la renta imputada por la titularidad, y si se alquila, sobre la renta real. Y si se traslada y pasa en el país más de 183 días al año, se convertirá en residente fiscal con todas sus consecuencias; cómo funciona esa frontera y qué cambia para el propietario de un inmueble, lo analizamos en el artículo «Impuestos en España».

Un aspecto práctico aparte: la dirección de la vivienda propia se utiliza para el empadronamiento, necesario para multitud de trámites, incluida la renovación de la residencia. Los plazos y las reglas para renovar la tarjeta, en la guía «Renovación de la residencia en España».

Errores típicos de los compradores extranjeros

• Firmar las arras antes de comprobar la nota simple: riesgo de comprar un inmueble con cargas o embargos
• Iniciar la operación sin NIE y «chocar» con el notario una semana antes de firmar la escritura
• No acreditar el origen de los fondos con antelación: el banco bloqueará la transferencia en el momento más inoportuno
• Calcular el presupuesto solo por el precio del inmueble, olvidando el 10–15% de impuestos y gastos
• Guiarse por un ITP «de internet» sin comprobar el tipo de la región concreta a la fecha de la operación
• Contar con la residencia «por la compra»: el programa de inversores está cerrado desde el 03.04.2025 y la base para residir se elige por separado

Más materiales sobre compra, alquiler y mantenimiento de la vivienda, en la sección «Inmobiliario», y respuestas breves a preguntas concretas, en el apartado «Preguntas y respuestas».

Aviso legal: los tipos impositivos y la práctica administrativa en España cambian con regularidad y varían entre comunidades autónomas. Este material tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico: antes de la operación y de elegir la base para el traslado conviene comprobar las reglas vigentes para su situación concreta.

Lea también

• Alquiler de vivienda en España: contrato, fianza y derechos del inquilino
• Dónde vivir en España: comparativa de regiones
• Mudarse a España en familia: el escenario típico

Fuentes oficiales: Código Civil, art. 1454 — arras (BOE) · RDL 1/1993 — ITP y AJD (BOE) · Ley 10/2010 — prevención del blanqueo de capitales (BOE) · Colegio de Registradores — Registro de la Propiedad · Agencia Tributaria