Inmuebles en España · actualizado el 12.07.2026
Hipoteca en España para no residentes y residentes: condiciones bancarias
Actualizado: 12 de julio de 2026 · Verificado por el equipo de EuroGarant con fuentes oficiales
En resumen: los bancos españoles conceden hipotecas a extranjeros, pero las condiciones dependen estrictamente del estatus. A un no residente suelen aprobarle el 60–70% del valor del inmueble (LTV), y a un residente con permiso de residencia, hasta el 80%, con un tipo de interés que para el residente suele ser más bajo. Las reglas clave de la operación las marca la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario: el banco asume la mayor parte de los gastos de formalización y el prestatario dispone de un plazo obligatorio para estudiar las condiciones antes de firmar ante notario. Más abajo encontrará una tabla comparativa, la lista de documentos y el procedimiento paso a paso. Una advertencia importante de entrada: la compra de vivienda, incluso con hipoteca, no otorga por sí misma el derecho a residir — la «golden visa» por inversión está derogada desde el 03.04.2025.
¿Conceden los bancos de España hipotecas a extranjeros?
Sí. Para el banco, la nacionalidad del solicitante es secundaria: lo primordial es la residencia fiscal, el país de origen de los ingresos y su transparencia. Por eso todos los solicitantes se dividen en dos grandes grupos: no residentes (viven y tributan fuera de España) y residentes (viven en España con permiso de residencia y, por regla general, son sus residentes fiscales). La lógica del banco es sencilla: los ingresos del residente son visibles en el sistema tributario español y resultan más fáciles de «alcanzar», así que al residente le prestan más y más barato. El no residente supone para el banco un riesgo mayor, que se compensa con un LTV inferior y un tipo de interés más alto.
La misma lógica funciona más allá de la hipoteca: si necesita dinero para una reforma, muebles o la mudanza, el préstamo al consumo también está disponible para extranjeros, y el expediente para el banco puede prepararse con acompañamiento — vea préstamo en un banco español.
Para los solicitantes rusohablantes existe un tercer factor: las sanciones de la UE y las políticas internas de cumplimiento de los bancos. El origen de los fondos se verifica con especial rigor, y contar con residencia en España o en otro país de la UE facilita notablemente la apertura de cuenta y el estudio de la solicitud. Cómo obtener el estatus de forma legal lo explicamos en la guía «Cómo obtener la residencia en España».
Comparativa de condiciones: no residente y residente con permiso
Las cifras siguientes son referencias de mercado para 2026: cada banco aplica su propio modelo de scoring, y la oferta final depende del perfil del prestatario, del inmueble y de la región.
| Parámetro | No residente | Residente con permiso de residencia en España |
|---|---|---|
| LTV — porcentaje financiado | Normalmente 60–70% sobre el menor de dos valores: el precio de compra o la tasación bancaria | Hasta el 80% para vivienda habitual; para segunda residencia, normalmente 60–70% |
| Fondos propios | ≈ 40–50% del precio, contando impuestos y gastos de la compra (aprox. un 10–15% por encima del precio) | ≈ 30–35% del precio, contando los mismos impuestos y gastos |
| Tipo de interés | Fijo — orientativamente 3–4,5%; variable — Euríbor + diferencial ≈ 1–2% | Fijo — orientativamente 2,5–3,5%; variable — Euríbor + diferencial ≈ 0,5–1,5% |
| Plazo del préstamo | Habitualmente hasta 20 años; edad al terminar de pagar — normalmente hasta 70–75 años | Hasta 25–30 años con el mismo límite de edad |
| Nivel de endeudamiento | La cuota de todos los préstamos — no superior al 30–35% de los ingresos netos mensuales (recomendación del Banco de España, aplicable a ambos grupos) | |
| Acreditación de ingresos | Documentos extranjeros con traducción jurada; los ingresos que no sean en euros se descuentan por el riesgo de divisa | Contrato español, nóminas y declaración de la renta — o ingresos del extranjero en el marco de la DNV |
Qué cambió la Ley 5/2019
La ley de crédito inmobiliario (Ley 5/2019, en vigor desde el 16.06.2019, publicada en el BOE) reforzó seriamente la protección del prestatario, también del extranjero:
- Los gastos los asume el banco: el notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría y el impuesto AJD de la escritura hipotecaria corren a cargo del prestamista; al prestatario solo le queda la tasación del inmueble
- FEIN y plazo de reflexión: el banco entrega la ficha estandarizada de condiciones (FEIN), tras lo cual rige un plazo obligatorio de al menos 10 días antes de la firma — el prestatario tiene tiempo para comparar ofertas
- Visita al notario antes de la operación: el notario comprueba gratuitamente que el prestatario entiende las condiciones del préstamo y lo hace constar en un acta aparte
- Límites a la amortización anticipada y a las comisiones: las comisiones máximas por reembolso anticipado están directamente limitadas por la ley
- Protección en los préstamos multidivisa: el prestatario con ingresos en una moneda distinta del euro obtiene el derecho a convertir el préstamo — por eso los bancos valoran con más cautela los ingresos «no euro»
Documentos para la solicitud de hipoteca
Expediente básico para un extranjero (los documentos extranjeros, con apostilla y traducción jurada al español):
- Pasaporte y NIE — el número de identidad de extranjero, sin el cual la operación es imposible (cómo tramitarlo — vea la guía del NIE)
- Acreditación de ingresos: contrato de trabajo y nóminas de los últimos 3–6 meses, o declaraciones e informes de gestión en el caso de empresarios
- Declaraciones fiscales de 1–2 años del país de residencia fiscal
- Extractos bancarios de 6–12 meses — el banco valora la estabilidad de los saldos y el origen de la entrada
- Historial crediticio o certificado de ausencia de deudas del país de residencia
- Información sobre los préstamos y obligaciones vigentes
- Contrato de arras sobre el inmueble elegido
- Para residentes, además: tarjeta TIE, empadronamiento, nóminas españolas o declaración de la renta
Cómo tramitar la hipoteca: 7 pasos
- Obtenga el NIE y abra una cuenta en un banco español: por ella pasarán las cuotas del préstamo y los suministros.
- Obtenga la aprobación previa (pre-aprobación): el banco evaluará sus ingresos y le indicará un presupuesto realista antes de que entregue las arras.
- Elija el inmueble y firme las arras — el contrato previo con señal (normalmente el 10%). Incluya en él la condición hipotecaria: si el banco deniega el préstamo, la señal se devuelve.
- Encargue la tasación — una valoración independiente a través de una sociedad homologada; el banco calcula el LTV sobre el menor de dos valores: el precio o la tasación.
- Reciba la FEIN y compare ofertas — la ficha estandarizada permite contrastar el tipo, las comisiones y los productos vinculados (seguros, tarjetas) con una misma estructura.
- Realice la visita previa al notario — la comprobación obligatoria de que entiende las condiciones según la Ley 5/2019, no antes de 10 días desde la FEIN.
- Firme la escritura de compraventa y de hipoteca ante notario y pague los impuestos: el banco inscribirá la hipoteca y transferirá el dinero al vendedor.
Cómo cambia el permiso de residencia la matemática hipotecaria
La diferencia entre un «no residente con dinero» y un «residente con permiso» no son solo 10–20 puntos de LTV. El residente ahorra en el tipo de interés durante toda la vida del préstamo, obtiene un horizonte de amortización más largo y una cuota mensual menor. El titular de la residencia de nómada digital acredita ante el banco ingresos remotos del extranjero legalizados en España — una posición fuerte para el scoring. Al titular de la NLV los bancos le miran los ingresos pasivos y los ahorros: con este estatus el trabajo por cuenta ajena está excluido, así que resultan decisivos las rentas, los dividendos y los depósitos.
La relación inversa también funciona: la vivienda en propiedad (incluida la hipotecada) refuerza el expediente en la renovación de la residencia como prueba de vinculación con el país y de lugar de residencia. Pero no al revés: tras la derogación de la «golden visa» el 03.04.2025 (los detalles — en el análisis sobre el destino de la golden visa) ni la compra ni la hipoteca crean una base migratoria: el estatus se tramita aparte, mediante la DNV, la NLV, estudios, negocio o familia.
Si planea cerrar la operación con financiación, la selección del banco, la negociación de condiciones y la preparación del expediente pueden resolverse llave en mano — vea ayuda con la hipoteca española.
Y sobre impuestos: al convertirse en residente, entra por completo en el sistema tributario español — IRPF sobre la renta mundial, posible impuesto sobre el patrimonio y la regla de los 183 días. Cómo funciona — en el artículo «Impuestos en España». El propietario no residente, por su parte, presenta cada año la declaración de no residente (Modelo 210), incluso sin alquilar la vivienda.
Motivos frecuentes de denegación del banco
- Endeudamiento superior al 35% de los ingresos netos — el banco cuenta todos los préstamos, incluidos los extranjeros
- Origen poco transparente de la entrada — el control de cumplimiento no admite fondos sin historial documentado
- Ingresos en una moneda «débil» sin conversión estable a euros — el banco los descuenta o deniega
- Expediente incompleto: faltan traducciones juradas, apostillas o declaraciones recientes
- Desfase entre los ingresos declarados y los movimientos de las cuentas en los últimos meses
Más análisis de situaciones prácticas — en la sección «Preguntas y respuestas» y en otros materiales de la categoría «Inmuebles».
Aviso: los tipos, los requisitos de los bancos y las normas de inmigración cambian con regularidad, y las condiciones de cada operación dependen del perfil del prestatario, del inmueble y de la región. Este material tiene carácter informativo y no sustituye una consulta individual: antes de la operación, verifique las condiciones vigentes para su situación.
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- Suministros y facturas en España
- Compra de vivienda en España por un extranjero
- Mudanza con la NLV: cómo se instalan los financieramente independientes
Fuentes oficiales: Ley 5/2019 — ley de crédito inmobiliario (BOE) · Banco de España — portal del cliente bancario · Ley Orgánica 1/2025 — derogación de la «golden visa» (BOE)